It took me a long time to understand myself as a writer. Eventually, I realised I am a « why » writer rather than a « how » writer. Understanding this about myself was a comfort after dealing with impostor syndrome. The instruction and critique I received from scientific circles had the opposite effect, leaving me feeling impotent to improve my writing. Indeed, despite its good intentions, this counsel fueled my impostor feeling because it was « a one-way to do it » instruction. The turning moment came last year, when I read a brief book on scientific writing. (Becker H. S. & Richards P. (2007). Writing for social scientists : how to start and finish your thesis book or article (2nd ed.). University of Chicago Press)
It made me realise that I cannot develop on a plan ! A plan, a well Neat structured plan, does not allow me to explain my ideas effectively and paradoxically in a structured way. I think in fragments rather than broad pictures. I begin with one thought and then add another, establishing a scientific link between the two, and so forth. A definition could be a beginning point for me, a specific element of the object of my research, or an engagement with an aspect of the literature. As I begin to write, I realise there is some more profound reasoning behind my beginning position, and a framework emerges from these lengthy paragraphs. I may even delete my starting point altogether. I end this process once I’ve formulated my argument. I then start the rewriting procedure. Yes, writing involves rewriting! As I go through this step, I begin to consider the scientific rigour of a scientific writing, such as an article or chapter. After all, we know what it should look like, but we don’t always know how to get there. My writing process is guided by an understanding of the WHY behind it. Knowing the ‘why’ leads to understanding the ‘how’ without the necessity for a thorough plan. The ‘why’ is what drives the writer to communicate their ideas on a specific issue or topic. This understanding allows writers to find their way and construct arguments. The more you write, the more you realise that this WHY is growing within you and guiding you. I recognise that this technique may appear obvious to certain readers. However, it took some time for me to stop being so judgmental of myself and embrace my writing process.
En effet, cette scène renvoie à une dimension politique du vide. Qui souhaite évider, libérer, faire déserter un espace, pourquoi et comment ?
figure 01-La place de la Liberté, Bayonne durant le premier confinement de 2020 (@rouba-wehbe 2020)
Pendant la pandémie de Covid-19, nous avons expérimenté nos villes dans des scénarios que nous estimions jusqu’à avant l’éruption du virus comme improbables et fictifs. Ce qui m’a interpelé le plus était les scènes urbaines de vide complet. Des rues, des places, des jardins, des parcs, des boutiques … étaient désertés. Le vide s’est installé en toute confiance. L’espace public, conçu et aménagé pour ses utilisateurs, était en train de chercher sa vocation. La photo ci-dessus (figure, 01), prise durant le premier confinement, montre la place de la liberté dans ma ville de résidence, Bayonne au sud-ouest de la France. Un lieu de passage central, mais aussi un espace qui accueille des évènements culturels principaux dans le Pays basque français. Les fêtes de Bayonne en sont l’exemple le plus célébré. C’est en revoyant cette photo deux ans après la crise sanitaire que le vide m’a interpelé à nouveau. En effet, cette scène renvoie à une dimension politique du vide. Qui souhaite évider, libérer, faire déserter un espace, pourquoi et comment ? Bien évidemment, le confinement constituait des mesures politiques extrêmes pour le contrôle et le maintien du vide dans un espace public. Néanmoins, le maintien du vide existe aussi dans notre vie urbaine quotidienne. La gestion de cette place n’en est qu’un exemple.
figure 02- La place de la Liberté (@rouba-wehbe, novembre, 2022)
Bien que centrale pour la ville, cette place était non aménagée avant la crise. Depuis, et probablement sous l’influence de l’euphorie populaire de se réapproprier les espaces publics après les multiples confinements, les pouvoirs locaux ont aménagé depuis 2020 plusieurs espaces à Bayonne. Cependant, l’aménagement effectué dans cet espace est différent de celui adopté dans les autres cas. Alors que, par exemple, la coulée verte le long de l’Adour (le fleuve qui traverse la ville), est aménagée par des meubles fixes, sur cette place les bancs sont simplement posés et les arbres sont mis dans des pots à des tailles différentes. En passant dans cette place, mon premier ressenti ou impression est implicitement cette décision politique de garder la place prête à se vider à n’importe quel moment. La vider pour la grande roue installée pendant les fêtes, la rendre flexible pour recevoir des manifestations culturelles (théâtre, concert et autres) ou pour les grands meetings notamment les fêtes de Bayonne. On a voulu faire un espace polyvalent dont la priorité reste l’animation ponctuelle de la ville.
En suivant les commentaires sur les réseaux sociaux, et d’après mon entourage bayonnais, il existe une perplexité envers l’aménagement de la place de la liberté. Les pots sont vus comme des obstacles, une « fausse végétation » qui de plus s’avère inutile pendant les grosses chaleurs en été. Nous ne pouvons plus penser à la nature comme un simple décor végétal. C’est un besoin écologique pour notre survie et l’espace public devrait avant tout favoriser ce message politique.
On demande alors de la population de faire des compromis dans sa vie quotidienne, lorsque les compromis sont à priori à trouver du côté aménagement. Il s’agit de rééquilibrer les priorités et de remettre l’usage quotidien, les exigences écologiques et environnementales au cœur de l’aménagement, même si cela pourrait avoir des conséquences logistiques sur l’organisation des évènements sur cette place. Et supposons que la photo de lancement des fêtes de Bayonne ait des arbres au milieu ? Quel est le message le plus fort à passer : un espace public enraciné socialement et écologiquement dans la ville ou un espace-plateforme dédié aux fêtes de Bayonne ?
Il ya que à Beyrouth qu’un mur aveugle apporte des contrastes sentimentaux à notre vécu urbain. Les habitants y accrochent l’espoir, les déceptions et les rêves perdus ! @Rouba Wehbe 2022
Durant mes multiples visites de terrain à Khandaq el Ghamiq, j’ai toujours été intriguée par les deux immeubles Al Khatib constituant l’angle de la rue Ibrahim Al Ahdab et la rue Daoud Ammoun. Ils constituent une mosaïque d’un délabrement spatial assez contrasté, des façades entretenues en côtoient d’autres cassées et sans fenêtres, une vitrine d’affichage politique et communautaire, et, un petit centre pour des activités commerciales précaires. Pour quelqu’un travaillant sur le délabrement urbain, il était clair pour moi que ces immeubles n’étaient pas que le produit de l’usure du temps, ou, les conséquences des multiples conflits qu’a connus Beyrouth. Il existe potentiellement d’autres causes et mécanismes de la production de l’espace qui expliqueraient mieux l’état (des lieux) de ces constructions.
Depuis la rue, cette architecture des années 1970s de huit étages ne semble pas imposante. C’est par leur emprise au sol et leur densité que ces deux immeubles se contrastent morphologiquement avec le reste du tissu bâti dans Khandaq el Ghamiq. Sur la longueur des deux immeubles se dessinent huit appartements par étage, une densité élevée par rapport au reste du tissu bâti, pour une majorité construit avant les années 1960 s.
Pour les habitants du quartier, ces immeubles sont presque « des taudis », « un lieu de squat » ou encore une « no-go zone » comme on a pu me le conseiller à plusieurs reprises sur le terrain. En effet, dans ces constructions s’exerce une pratique de squat ordonnée et commanditée par l’ordre social et économique de la rue. Contrôler la rue, c’est aussi contrôler un stock de logements et de commerces mitoyens. Mais dans le cas de ces immeubles, le squat ne concerne qu’une partie de ce stock dans la mesure où il cohabite avec propriétaires et locataires formels.
Les immeubles Al Khatib sont un exemple d’une tenure résidentielle et commerciale assez intéressante à examiner pour approfondir notre compréhension d’un squat évoluant dans les quartiers centraux de Beyrouth. Le squat, un acte d’autoproduction du logement, se produit quand ni le marché ni les politiques sociales ne peuvent satisfaire la demande précaire. Dans le contexte des villes du Moyen-Orient, il a fait principalement le sujet des études sur les quartiers irréguliers, selon lesquelles, il serait le fait de construire illégalement son logement et cela grâce à une tenure foncière illégale. Dans les quartiers irréguliers, le squat est avant tout foncier, précédant même l’urbanisation des villes. Cette dynamique est différente du squat observé dans les quartiers centraux où l’urbanisation est ancienne et bien légale selon les normes d’architecture et les règles d’urbanisme. Mais surtout, dans ce tissu les titres de propriété sont légaux et émis par le registre foncier officiel. Ceci est bien le cas des immeubles al Khatib. Cependant, dans ce cas existe un système parallèle de la tenure foncière, broyant ainsi les limites entre ses catégories formelles et informelles : entre propriétaire de jure, propriétaire de facto et squatteur. Quels sont alors les raisons et les mécanismes de production de ce continuum formel informel de la tenure foncière ?
Pour élucider les mécanismes et la réalité sociale et urbaine de cette tenure, j’ai adopté une approche d’histoire foncière, examinant le registre foncier de ce bien, et en parallèle, effectuant des entretiens qualitatifs avec des habitants du quartier.
En réalité, ces lieux sont un exemple d’une tenure qui évolue en insécurité, mais aussi en inertie foncière. Quand la première se définit par les droits fonciers contestés, la deuxième survient quand le foncier rentre dans un statuquo au niveau de l’activité sur le marché formel.
Construit en 1973, juste avant le déclenchement de la guerre civile au Liban, par la famille syrienne Al Khatib, cette derniere ayant quitté le pays avant même la fin des travaux. Cela dit, son départ se fera sans assurer le passage légal de la propriété aux acheteurs qui lui ont pourtant déjà versé le prix de leur appartement. Cette information recueillie auprès des habitants interviewés est également confirmée par le feuillet foncier. En effet, 18 procès à l’égard de monsieur Al Khathib sont prénotés par ces acheteurs sur ce document, exigeant, justement, l’enregistrement de leurs biens dans le registre. Devant le fait accompli, les acheteurs ont déménagé et ont fini comme ils pouvaient la construction. En outre, il faut croire que monsieur al Khatib n’a pas vendu la totalité des appartements surtout les étages de rez-de-chaussée dédiés à la fonction commerciale. C’est ainsi qu’au moment où les habitants ont emménagé, une partie de la construction n’était pas finie, mais surtout était abandonnée.
Figure 2-Plan du tissu bâti à Khandaq el Ghamiq, @ Rouba Wehbe (2022)
La guerre civile éclate en 1975, et les mouvements des déplacés commencent. Se situant sur la ligne de démarcation, le quartier connait des déplacés dans les deux sens. La pratique de squat s’est ainsi accentuée dans ce contexte, et ces immeubles, comme d’autres dans le quartier, seront en partie occupés jusqu’à après la fin de la guerre civile. En 1994, le fonds national des déplacés indemnise les personnes concernées du quartier qui commencent progressivement à libérer les immeubles occupés. Néanmoins, une deuxième vague de squat collectif de déplacés va survenir au moment de la guerre de 2006, où une population du sud trouve refuge, entre autres, dans les espaces vides des immeubles al Khatib.
Mais le squat pratiqué durant ces guerres est rationnellement différent dans ces mécanismes et ses acteurs de celui pratiqué pendant une période de paix ou dans la vie quotidienne du quartier. Quand les déplacés de guerre habitaient sans une contrepartie, les habitants actuels versent une rente à la personne contrôlant l’activité de rue dans le mitoyen de ces immeubles. Le régime économique de la tenure change entre un moment de conflit où il faut de la solidarité sociale et un moment de paix où il faut exploiter les ressources.
Quant aux habitants et propriétaires de facto d’appartements dans les immeubles Al Khatib, la grande partie occupe leur bien tandis qu’une minorité a préféré louer son appartement et habiter ailleurs.
Les inscriptions et les prénotations du feuillet montrent les multicouches d’inertie et d’insécurité foncière de ces immeubles. Sur cette attestation figurent, 12 prénotations exigeant l’enregistrement des appartements, 18 procès dont trois ont été clôturés pour le bénéfice du propriétaire de facto, un saisi financière, et finalement, une inscription de privilège pour le bénéfice du ministère des finances. La chronologie de ces inscriptions devient plus sensée une fois comparée aux mutations urbaines majeures du quartier, notamment dans le secteur foncier. C’est ainsi que trois périodes sont définies :
1973-1978 « faire pression »
1978-2010 « inertie foncière »
2010-2018 « tension foncière ».
La première période se caractérise par un espoir chez les nouveaux acheteurs de faire pression sur le propriétaire de jure afin de compléter la procédure d’enregistrement. Ils ont procédé uniquement par une démarche de prénotation qui est classique dans ce cas pour bloquer temporairement les titres, et faire pression dans l’espoir d’enregistrer le bien. Mais face aux non-réponses du propriétaire de jure, la propriété rentre alors dans une période d’inertie foncière.
L’inertie foncière va durer pendant une très longue période, 18 ans environ, favorisant l’émergence d’un régime économique parallèle de la tenure. Le très peu de prénotations inscrites sont uniquement la suite des procédures déjà entamées dans la première phase. Les propriétaires, de facto et de jure, rentrent ainsi en inactivité foncière, et cela malgré l’insécurité des droits, et, les pratiques informelles d’accès au logement en cours. L’inertie foncière encourage alors l’émergence d’un nouveau régime économique de la production du logement, celui basé sur le squat, la sous-location informelle et les ventes immobilières non enregistrées dans le registre foncier.
Cette situation d’inertie prend fin par la spéculation immobilière qui commence fin des années 2000s dans le quartier. Ceci caractérise le début de la troisième période, celle de la tension foncière, où les litiges juridiques entre propriétaires de facto et de jure s’accentuent.
En effet, entre 2007 et 2014 deux sociétés foncières sœurs se procurent tout le bloc entre le ring et la rue Daoud Ammoun où se situent les immeubles Al Khatib. Face à cette pression, sont lancés 13 de 18 procès notés sur le feuillet contre le propriétaire de jure. Ceci décrit clairement un changement de comportement des propriétaires de facto, le maillon faible dans toute potentielle opération de vente, et donc, qui ont vu leur niveau d’insécurité foncière s’accroitre avec la pression immobilière.
Ceci dit, le propriétaire de jure a changé aussi de comportement dans cette période. Si, les premiers veulent protéger leur droit en cas de vente, les seconds sont bien tentés par la plus-value que leurs propriétés a prise.
Les entretiens du terrain ne montrent pas ce changement, il est uniquement perçu à travers l’analyse du feuillet. Quand ils faisaient l’autruche pour une longue période face aux procès et aux prénotations, les propriétaires de jure procèdent en 2014 à une inscription d’un droit de privilège, et cela pour sécuriser leurs droits fonciers suite au décès de l’un d’eux. Ils sont alors motivés pour rester présents sur le marché foncier formel, et encore plus dans ce contexte de spéculation. Cela contredit le discours des habitants du quartier ou ceux profitant de l’activité de squat qui décrivent toujours cette propriété comme un cas d’abandon foncier et donc d’inertie.
Pour conclure, les immeubles Al Khatib ne sont pas un simple cas de squat ou délabrement urbain. Ils sont le produit d’un mécanisme complexe de la construction de la tenure à travers les années, où interagissent et s’enchevêtrent au fur et à mesure, l’inertie avec l’insécurité foncière. Dans ce tissu bâti légal, le squat n’est permis qu’à travers les conséquences de l’inertie foncière en place. Bien évidemment, ce constat concerne la fabrique quotidienne de la ville en dehors des moments de conflits et de guerre. En outre, cette inertie a bien atténué l’insécurité foncière des propriétaires de facto pour une longue période jusqu’à l’arrivée de la pression immobilière. C’est ainsi que l’accentuation des litiges durant la dernière période est éventuellement un moyen de sécuriser le droit foncier, mais aussi, pourrait être analysée comme une tentative de la part des propriétaires de facto de prolonger l’état d’inertie. Tant que les litiges s’accumulent, le bien reste invendable. La relation entre inertie et insécurité foncière sur le marché formel est dialectique, elle redéfinit constamment les limites entre marché formel et sous-marché du logement dans les quartiers centraux de Beyrouth.
More than a squat
The Al Khatib Buildings in Khandaq el Ghamiq
Figure 1- Al Khatib buildings, photo taken from Chidiac Street, @Rouba Wehbe (2018)
During my many field visits to Khandaq el Ghamiq, I have always been intrigued by the two buildings on the corner of Ibrahim Al Ahdab Street and Daoud Ammoun Street, Al Khatib Buildings. They are a mosaic of contrasting spatial decay, with well-maintained facades alongside broken and windowless ones, a showcase for political and community displays, and a small centre for precarious commercial activities. For someone working on urban decay, it was clear to me that these buildings were not just the product of the passage of time, or, the consequences of the multiple conflicts that Beirut has experienced. There are potentially other causes and mechanisms of space production that would better explain the state of these buildings.
From the street, this 1970s architecture of eight floors does not seem imposing. It is through their footprint and density that these two buildings contrast morphologically with the rest of the built fabric in Khandaq el Ghamiq: eight flats per floor, a high density compared to the rest of the built fabric, most of which was built before the 1960s.
For the inhabitants of the district, these buildings are almost « slums », « a squat area » or even a « no-go zone » as I was advised several times in the field. Indeed, in these buildings, a squatting practice is carried out, ordered and controlled by the social and economic order of the street. Controlling the street also means controlling a stock of adjoining housing and shops. But in the case of these buildings, squatting occurs only in a part of this stock as it coexists with formal owners and tenants.
The Al Khatib buildings are an example of a residential and commercial tenure that is quite interesting to examine in order to deepen our understanding of squatting in Beirut’s inner cities. Squatting, an act of self-production of housing, occurs when neither the market nor social policies can satisfy the precarious demand. In the context of cities in the Middle East, it has been the main focus of studies on irregular neighbourhoods, according to which it is the act of illegally constructing one’s own housing through illegal land tenure. In irregular settlements, squatting is primarily land-based, even preceding the urbanisation of cities. This dynamic is different from the squatting observed in the central districts where urbanisation is long-standing and quite legal according to architectural norms and urban planning rules. But above all, in this fabric the property titles are legal and issued by the official land register. This is indeed the case of the al Khatib buildings. However, in this case there is a parallel system of land tenure, blurring the boundaries between its formal and informal categories: between de jure owner, de facto owner and squatter. What are then the reasons and mechanisms for the production of this informal formal continuum of land tenure?
To elucidate this, I adopted a land history approach, examining the land register of this property, and in parallel, conducting qualitative interviews with local residents.
In reality, these places are an example of a tenure that evolves in insecurity, but also in land inertia. While the former is defined by contested land rights, the latter occurs when land tenure enters a status quo in terms of activity on the formal market.
Built in 1973, just before the outbreak of the civil war in Lebanon, by the Syrian Al Khatib family, the latter having left the country before the end of the works. However, their departure was without ensuring the legal passage of the property to the buyers who had already paid the price of their flat. This information gathered from the inhabitants interviewed is also confirmed by the land registry. 18 lawsuits against Mr. Al Khathib are noted by these buyers on this document, demanding, precisely, the registration of their property in the register. Facing the fait accompli, the buyers moved out and finished the construction as best they could. Moreover, it seems that Mr. al Khatib did not sell all the flats, especially the ground floor dedicated to the commercial function. Thus, when the inhabitants moved in, part of the construction was not finished, but above all was abandoned.
The civil war broke out in 1975, and the movement of internal displaced population began. Being on the demarcation line, the neighbourhood experienced displacement in both directions. The practice of squatting was thus accentuated in this context, and these buildings, like others in the district, were partly squated until after the end of the civil war. In 1994, the National Fund for Displaced Persons compensated the affected people in the neighbourhood, who gradually began to vacate the occupied buildings. Nevertheless, a second wave of collective squatting of displaced persons occurred at the time of the 2006 war, when a population from the south found refuge in the empty spaces of the al Khatib buildings.
But the squatting practised during wars and coflicts is rationally different in its mechanisms and actors from the one practised in the daily life of the neighbourhood. Where the war displaced people lived without a counterpart, the current inhabitants pay a rent to the person controlling the street activity in the adjoining buildings. The economic regime of tenure changes between a time of conflict when social solidarity is needed and a time of peace when resources must be exploited.
As for the inhabitants and de facto owners of flats in the Al Khatib buildings, the majority occupy their property while a minority has preferred to rent their flat and live elsewhere.
The inscriptions and prenotations on the sheet show the multi-layered inertia and insecurity of tenure in these buildings. On this certificate appears 12 prenotations requiring the registration of the flats, 18 lawsuits of which three were closed for the benefit of the de facto owner, one financial seizure, and finally, one lien for the benefit of the Ministry of Finance. The chronology of these registrations becomes more meaningful when compared to the major urban changes in the area, especially in the land sector. Thus, three periods are defined:
1973-1978 « pressuring”
1978-2010 « land inertia”
2010-2018 « tenancy tension ».
The first period is characterised by the hope of new buyers to put pressure on the de jure owner to complete the registration procedure. They proceeded solely by means of a prenotation procedure, which is classic in this case, to temporarily block the titles, and to put pressure in the hope of registering the property. But when the de jure owner did not respond, the property entered a period of land inertia.
The land inertia will last for a very long period, about 18 years, favouring the emergence of a parallel economic regime of tenure. The very few registered prenotations are only the continuation of procedures already started in the first phase. The owners, de facto and de jure, thus enter into land inactivity, despite the insecurity of the rights and the informal practices of access to housing. Land inertia then encourages the emergence of a new economic regime of housing production, based on squatting, informal subletting and unregistered property sales.
This situation of inertia is brought to an end by the real estate speculation that begins in the late 2000s in the district. This characterises the beginning of the third period, the period of land tension, where legal disputes between de facto and de jure landlords are increasing.
Indeed, between 2007 and 2014, two sister land companies acquired the entire block between the ring and Daoud Ammoun Street where the Al Khatib buildings are located (figure, 02). Faced with this pressure, 13 of the 18 lawsuits noted on the sheet were launched against the de jure owner. This clearly describes a change in the behaviour of the de facto owners, the weakest link in any potential sale operation, and therefore, who have seen their level of land insecurity increase with the real estate pressure.
That said, the de jure owner’s behaviour has also changed in this period. While the former wants to protect their rights in case of sale, the latter are tempted by the increase in value of their property.
The field interviews do not show this change, it is only perceived through the analysis of the land register page. After a long period of burying their heads in the sand in the face of lawsuits and prenotations, the de jure owners registered a lien in 2014 to secure their land rights following the death of one of their number. They are then motivated to remain present on the formal land market, and even more so in this context of speculation. This contradicts the discourse of the inhabitants of the neighbourhood or those benefiting from the squatting activity who always describe this property as a case of land abandonment and therefore inertia.
In conclusion, the Al Khatib buildings are not a simple case of squatting or urban decay. They are the product of a complex mechanism of tenure construction over the years, where inertia and tenure insecurity interact and intertwine over time. In this legal built fabric, squatting is only allowed through the consequences of the tenure inertia in place. Obviously, this observation concerns the daily fabric of the city outside times of conflict and war. Moreover, this inertia has alleviated the insecurity of land ownership for de facto owners for a long period until the arrival of the pressure of real estate. Thus, the increase in litigation in the last period is possibly a means of securing land rights, but could also be analysed as an attempt by the de facto owners to prolong the state of inertia. As long as disputes accumulate, the property remains unsellable. The relationship between inertia and insecurity of tenure in the formal market is dialectical, constantly redefining the boundaries between the formal market and the housing sub-market in Beirut’s inner city.
